Добавлю тонкости.
С двух сторон выступают риэлторы (из одного агенства недвижимости).
На сделку собираются заявить эксперта (психиатр), который оставит своё заключение о вменяемости на текущий момент.
ЗЫ А случаем неизвестно о судебной практике по аналогичным случаям?
5 копеек от москальского риэлтора:
1. То, что хотят притащить психиатра на сделку (задача которого установить дееспособность продавца на момент сделки — это хорошо)
2. То, что он сейчас дееспособен — это тоже неплохо, но кроме слов стоит это документально проверить
3. Сделку проводить ТОЛЬКО по полной стоимости (никаких «инвест-стоимостей + расписка + 2 ячейки» и никаких БТИ)
4. Обязательная страховка от потери права собственности. РОСНО это делает. Ясен перец, что, случишь чего, они ничего не выплатят всё равно (найдут, за что зацепиться). Но, когда они берутся страховать, они по своим каналам квартиру тоже проверяют. Поэтому, фактически, вы покупаете более спокойный сон («а вдруг не кинут страховщики?») и дополнительную проверку
И, напоследок: Покупать такую квартиру по обычной цене, ИМХО, не имеет смысла. Такие квартиры (покупатель на учёте в ПНД, в наследство получена меньше 3-х лет назад, приватизирована «с фокусами» в 90-95гг и т.д.) имеет смысл покупать ТОЛЬКО по очень вкусной цене (минус 12-18% от рынка).
Рынок перегретым будет ещё 3 месяца (до середины марта). Потом будет несколько месяцев стагнации, во время которой вы купите всё, что хотите и без странных продавцов. (если не купите НОРМАЛЬНУЮ квартиру раньше, во время нынешней гонки). То, что Ваш агент сделку торопит — это понятно. Ему тоже не хочется в Москве париться на НГ. Тайланд потеплее будет. А тут сразу 2 сделки зреют в одном агенстве — лакомый кусок для агента. (Продавец, поди, тоже после продажи себе что-то купит?)
5 копеек от москальского риэлтора:
1. То, что хотят притащить психиатра на сделку (задача которого установить дееспособность продавца на момент сделки — это хорошо)
2. То, что он сейчас дееспособен — это тоже неплохо, но кроме слов стоит это документально проверить
3. Сделку проводить ТОЛЬКО по полной стоимости (никаких «инвест-стоимостей + расписка + 2 ячейки» и никаких БТИ)
4. Обязательная страховка от потери права собственности. РОСНО это делает. Ясен перец, что, случишь чего, они ничего не выплатят всё равно (найдут, за что зацепиться). Но, когда они берутся страховать, они по своим каналам квартиру тоже проверяют. Поэтому, фактически, вы покупаете более спокойный сон («а вдруг не кинут страховщики?») и дополнительную проверку
И, напоследок: Покупать такую квартиру по обычной цене, ИМХО, не имеет смысла. Такие квартиры (покупатель на учёте в ПНД, в наследство получена меньше 3-х лет назад, приватизирована «с фокусами» в 90-95гг и т.д.) имеет смысл покупать ТОЛЬКО по очень вкусной цене (минус 12-18% от рынка).
Рынок перегретым будет ещё 3 месяца (до середины марта). Потом будет несколько месяцев стагнации, во время которой вы купите всё, что хотите и без странных продавцов. (если не купите НОРМАЛЬНУЮ квартиру раньше, во время нынешней гонки). То, что Ваш агент сделку торопит — это понятно. Ему тоже не хочется в Москве париться на НГ. Тайланд потеплее будет. А тут сразу 2 сделки зреют в одном агенстве — лакомый кусок для агента. (Продавец, поди, тоже после продажи себе что-то купит?)
Спасибки за развёрнутый ответ.
Но цена правда чуть ниже, чем обычно, но не настолько. Если интересно, то трёшка в р-не Восточное Дегунино 65 кв.м в панельном доме (1977г серия П-30) — 6,7 млн
Состояние — убитое. Минимум ещё надо 300 тыр в ремонт.
Мы риэлтору уже дали отказ
Сейчас ипотечников не любят. (И ещё 3 месяца любить не будут — народ в Москве запаниковал после выборов и домонстраций и пытается превратить деньги в метры. Случись чего, метры отнимут в последнюю очередь). Соответственно, у продавцов сейчас выбор есть, кому квартиру продавать — тем, кто с деньгами в кулачке, или ипотечникам. Естественно, первых любят больше — приятнее закрыть сделку до НГ и при деньгах отмечать, чем взять аванс, потом ждать у моря погоды с месяц, а потом узнать, что покупатели одобрения в банке не получили :(.
Соответственно, если вы за наличные квартиру покупаете (без альтернативы и ипотеки), у вас и на перегретом рынке всё должно получиться. Если ипотека, то всё равно пытайтесь, но будьте готовы к тому, что вас будут обходить люди с «живыми деньгами».
У меня неделю назад сделка сорвалась — мои клиенты уже были готовы авансировать квартиру, но прямо перед внесением аванса (за несколько часов до него . ), их «оттёрли» покупатели с «живыми деньгами». Причём, это была сделка по бизнес-классу (квартира почти 15 миллионов стоила).
Новые социально-экономические и правовые условия предоставили гражданам широкие возможности распоряжаться имеющейся у них недвижимостью. В этих условиях наиболее уязвимыми категориями населения оказались лица с психическими расстройствами, которые не всегда без ущерба для себя и своих близких могут воспользоваться своими правами, например по совершению имущественных сделок.
Судный закон князя Владимира содержал ряд статей о психически больных. В главе «О завещании», например, имелось указание, что завещатель должен быть в здравом уме и твердой памяти.
«Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения» (п. 1 ст. 177 ГК).
Чаще всего по ст. 177 ГК оспариваются договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также завещания. Правом обращения с иском в суд обладает сам гражданин либо иные лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки, а также прокурор (ч. 1 ст. 45 ГПК).
В ст. 177 ГК не сформулирован медицинский критерий, поэтому оценки требует лишь состояние в момент заключения сделки. Это означает более широкий предмет для исследования, включающий оценку не только психического, но и психологического и какого-либо иного состояния в момент совершения сделки, в том числе состояния алкогольного опьянения или запоя, а также состояний, обусловленных тяжелой соматической патологией. С юридической точки зрения причины, которые могут вызвать неспособность понимать значение своих действий или руководить ими при совершении сделки, могут быть различными: нервное потрясение, физическая травма, выраженная степень алкогольного или иного опьянения и т.д. Но предметом СПЭ по делам о признании сделок недействительными является только оценка психического состояния лица на момент ее совершения. В задачи СПЭ также входит определение влияния выявленного психического расстройства на способность понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения сделки.
В результате имеющегося психического или иного расстройства, а также вследствие неправильного представления о цели деятельности, либо при ограниченной свободе принятия решения у субъекта гражданско-правовых отношений может возникнуть нарушение способности к свободному выражению своего подлинного желания, намерения (осознанной цели) установить, изменить или прекратить какое-либо право. При определении такого порока воли предметом СПЭ является выявление способности субъекта гражданско-правовых отношений в период совершения сделки свободно и осознанно определять цель и принимать решение по ее достижению, влекущее изменение его прав, в том числе их возникновение и прекращение, а также способности руководить своими действиями по реализации этого решения [1]
Для признания сделки недействительной необходимо, чтобы понятие «такое состояние» соответствовало юридическому критерию: не был «способен понимать значение своих действий или руководить ими» (ст. 177 ГК). При этом понятие «такое состояние» включает наряду с психическим расстройством и психологические особенности (повышенную внушаемость, подчиняемость), поэтому во многих случаях по гражданским делам о признании сделки недействительной целесообразно проведение комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы.
На разрешение экспертов в этих случаях должны быть поставлены следующие вопросы:
- 1) страдал ли подэкспертный в юридически значимой ситуации заключения сделки каким-либо психическим расстройством и если страдал, то оказывало ли оно влияние на его способность к осознанию существа сделки, ее юридических особенностей, прогнозированию ее результатов, а также на регуляцию его поведения;
- 2) имеются ли у подэкспертного такие индивидуально-психологические особенности, как внушаемость и подчиняемость, которые существенно снизили или ограничили его способность руководить своими действиями в период заключения сделки;
- 3) мог ли подэкспертный с учетом своего психического состояния, индивидуально-психологических особенностей в период заключения сделки понимать значение своих действий и руководить ими?
Выделенная как часть гражданской дееспособности сделкоспособностъ отличается от дееспособности двумя существенными особенностями:
- 1) имеет в виду способность лица понимать значение своих действий и руководить ими на определенном ограниченном отрезке времени;
- 2) относится к определенному конкретному гражданскому акту — совершению сделки, и в этом смысле сравнима с понятием вменяемости в уголовном процессе.
Особенности судебно-психиатрической экспертной оценки в этих случаях:
- 1) при СПЭ дееспособности оценивается психическое состояние лица с учетом динамики на будущее время, а при СПЭ уже совершенной юридической сделки проводится ретроспективная оценка психического состояния лица на период совершения этой юридической сделки;
- 2) основанием для вынесения решения о недееспособности является установление выраженного и необратимого хронического психического расстройства или слабоумия, а при решении вопроса о сделкоспособности наряду с этим важны также и преходящие и умеренно выраженные психическое расстройства, которые могут повлиять на сделкоспособность опосредованно через ситуационные факторы.
Несмотря на то что в ст. 177 ГК не сформулирован медицинский критерий, и предмет исследования в этих случаях выходит за рамки психиатрических знаний, по данной категории дел всегда назначается СПЭ. В Российской Федерации ежегодно проводится 1,4 тыс. таких экспертиз. Почти в половине случаев эксперты приходят к заключению, что лицо в момент совершения сделки находилось в состоянии, когда оно не было способно понимать значение своих действий или руководить ими вследствие психического расстройства.
Если сделка будет признана судом недействительной, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить в натуре -возместить его стоимость в деньгах. Кроме того, если одна сторона знала или должна была знать о нахождении другой стороны в момент совершения сделки в указанном состоянии, то первая сторона обязана возместить второй понесенный ею реальный ущерб.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
- [1]Харитонова И. К., Королева Е. 8. Судебно-психиатрическая экспертиза в гражданском процессе (клинический и правовой аспекты) : монография. М.: ФГУ «ГНЦССП Росздрава», 2009. С. 171.
